很難追溯這股熱潮究竟興起于何時，當行業標準尚未統一、地方政策晦暗不明，各行業玩家借情懷之名競相入場，開啟了全國范圍內“上山下鄉”的建設高潮。包括民間、相關部門、國企等在內的多方資本蜂擁而上，行業發展逐漸泡沫叢生。
空談情懷無法變現，而市場行為最終還是要回歸商業本質。當潮水退去，刺眼的入住率扯掉了多家網紅民宿的底褲，我們不禁要問：如果民宿不僅僅是個玩意，究竟要怎樣才能實現盈利？當選址失誤、配套缺失等造成大量無效投資，另類的鄉村版“去化”難題要如何求解？
逼仄的利潤空間
“兩年前我說過，民宿基本沒有前途。”談到當前民宿行業的困境，酒店產權網創始人馮紹輝表示，現在的判斷仍然跟之前一樣，沒有任何改變。而這樣的定調似乎在逐步得到印證。
歷經數年密集的營銷轟炸，莫干山網紅民宿的“星光”開始趨于黯淡。從2016年入冬開始，多家民宿業主反映入住率下降反常，市場行情之差不同以往，相關內容多見報道。而莫干山的境況并非孤例，據了解，多個其他目的地的民宿行業遇冷也在同步加速。
“對于麗江來講，客棧民宿這個行業已經日漸衰微。”麗江古城某客棧業主楊洋（化名）以親歷的本地民宿行情走勢，同樣向TBO表達了此類悲觀的論斷。
“作為國內民宿業的先行者，麗江在2013年達到了頂峰狀態。”據楊洋介紹，在那時的國慶假期，平時賣80的要賣到400以上；大廳沙發借宿一晚上都能賣200；古城邊3公里之內根本找不到停車位......他以一個看似荒謬的案例呈現出彼時民宿市場的緊俏,“正常你租下一家客棧，可能連院子都沒蓋好，隨便加價100萬就有人要接。”
也正是因為過于火爆的市場狀態，刺激相應的擴容速度不斷加快。從彼時起，市場形勢開始陡轉直下。
“以暑期旺季為例，往年一般從7月10號開始，到8月25號結束，期間房價可以提升3倍；但16年卻遲遲拖到了7月25號，而到8月20號就基本人去城空，且期間房價只敢維持50%左右的漲幅。”楊洋談到，在一輪輪的高位接盤下，業者的營收壓力不斷加大，“包括租金，都由早前的2、3年一付變成了5年甚至10年一付；現在隨便去麗江哪家客棧打聽，基本都愿意轉讓。”
不僅僅是麗江，在TBO此前對廈門、大理、陽朔等地民宿業主的采訪中了解到，包括入住率普降、旺季周期縮短、房價長期低位徘徊等均有不同程度出現，而下滑的烈度和波及范圍，正以超出業者預料的方式洶涌來襲。
美麗鄉村“大躍進”
盡管入局者已經開始割肉逃離，但各路資本仍然在逆向加速進場。“中小業主或許只是陪跑者，民宿這股風潮完全是受官方帶動。”業者阿毛談到，在這場狂飆突進的“上山下鄉”運動中，相關部門更多地充當了民宿投資的主力軍。由于傳統產業陷入蕭條，轉型階段亟需找到新的經濟增長點，地方相關部門迫切希望能找到新的業績亮點。
“為了推動美麗鄉村建設，大量臨近高速公路且風景很好的鄉村被投入改造，餐飲購物這類小型商業街可以做配套建設，但住是一個很大的問題”。阿毛表示，如果直接參照所謂共享經濟模式（純粹農家住宿）的話，游客的住宿體驗度太差，無法達成留客的核心訴求。由此，民宿建設也就被寄予了厚望。
在相關部門意志為主導的的強力推進下，各地民宿建設熱度空前。“以長三角地區為例，據說江蘇今年拿出了1000億資金投入美麗鄉村建設，在浙江某些城市，當地相關部門對民宿建造的補貼高達80%，這基本相當于就是相關部門在投資。”
呈現的結果很直觀，各地的民宿在鄉村山野里批量面世，但“生下來可以，誰能來養？”多數地方相關部門并沒有能力參與運營，直接吸引了第三方運營商順勢而入，按照阿毛的表述是“擠破腦袋都想進去”，這其中究竟能獲益多少無從得知，但第三方真實的運營能力究竟怎樣，卻是一個值得商榷的話題。
“我朋友從公司高管跳出來創業，旗下民宿已經開到14家，但直到現在始終不賺錢，他不知道什么時候才能賺錢，也不知道從哪里賺錢。”阿毛談到，該朋友目前頻繁與相關部門部門溝通做代運營，但對于實際效果他只能保持謹慎樂觀，“即便是運營也需要成本投入，如果無法保證營收能夠覆蓋成本，那究竟是肉還是坑？”
“隨著大批量的民宿在鄉村山野連續落地，產品供需不匹配、運營能力不足等問題會不斷放大，未來城市去化的窘境可能在鄉村上演，海量的資金投入最后將造就一大批美麗的鬼屋。”阿毛直接給出了這一驚悚的結論。
問題出在哪兒？
“整個市場的供應量增長太快，尤其在過去的兩年時間，有些地方的新店數量是在連續翻倍。“瓦當瓦舍創始人賴國平談到，這是造成當前行業困境的一個重要原因。
”大家可能忽略了一個問題，除開興建的5星級酒店，城市酒店基本是存量物業改造；但是在農村，如果突破了禁止宅基地做商用這層法律界限，那民宿的供應量幾乎是無限的，因為所有的房子都可以用于改造。”而在存量改造的同時，大范圍的美麗鄉村建設在同步制造增量，供需失衡的趨勢顯然可以想像。
供應量非理性增長反映出的另一面，則是行業準入門檻的低下。
“與業者本身自持物業不同，所謂不掙錢指的是民宿投資者，這對業者的綜合能力要求較高。”業內人士董陽（化名）指出，包括選址、產品、運營、傳播營銷，最少要滿足以上幾項民宿才可能是一個完善的產品，大量的民宿業者至少有一點沒做到、甚至說可能只做到一點，不掙錢在情理之中。
“包括在早些年，進入這個領域的人比較多，且大都是非專業者，在市場未飽和時，即便產品有部分缺陷還是能夠掙錢，而目前行業競爭加劇讓市場利潤不斷攤薄，精細化運營已經成為必須，很多非專業者肯定扛不住考驗。”
而競爭加劇的范圍并非局限在國內，隨著出境游的飛速增長，國內旅游目的地被動參與全球化競爭已既成事實。
“其實從2014年開始，國內大目的地已經進入全球化競爭，國內旅游目的地之所以在過去兩年嚴重下滑，實際上跟這股趨勢直接相關，與海外眾多成熟的旅游目的地相比，國內旅游目的地可改進提升的地方太多了。”賴國平談到，這是國內眾多旅游目的地必須正視的現實。
綜上所述，大量業者的非專業性和市場競爭加劇是利潤率下行的重要原因；但站在發展角度看，民宿并未像本世紀初的經濟型酒店那樣，在資本助力下快速實現規模復制，其本身的個性化魅力反爾成了制約。
“民宿要盈利有幾大障礙。第一季節性太強，這導致淡旺季太明顯；第二民宿當前缺乏品牌認知，要靠大量的第三方平臺去推；第三民宿的經濟規模太有限，人力成本管控與服務質量很難平衡。”而規模不經濟，是阿毛強調的民宿最大致命點。
“盈利是需要有經濟規模的，你就8間房、10間房，前臺要不配，經理要不要配，服務員要不要配，布草要不要配？經濟規模的瓶頸擺在那里，單靠運營能力怎么解決？“據阿毛表述，鑒于規模化（14家店）后仍然看不到盈利希望，趁當前民宿投資高燒未退，朋友正在積極尋求套現退出。
可能的未來
業者介紹，在民宿發展的初級階段，市場定價大都存在虛高現象。但高端人群對產品體驗尤其看重，當價格與實際入住體驗不相符，不斷下滑的入住率讓一眾所謂高端民宿的處境愈發尷尬，回歸到合理價位區間，或許是他們不得不接受的現實。
“受自媒體效應的影響，大家都不愿意做便宜的產品，但事實上基礎需求是最穩定的。”賴國平談到，在服務水平、格調氛圍等都沒跟上的前提下，尤其像2000以上的產品基本是標簽化消費，屬于一次性行為，“這樣的高定價根本不具有長期性，當市場退潮后，價格自然會降下來。”
民宿之所以大規模泛濫，與準入門檻過低的項目眾籌直接相關，當實際分紅遠不達預期，而盈利困難又將導致債權退出無法得到兌現，相應的糾紛不可避免。而與此前零星的案例相比，業者談到，2017年相關的糾紛事件可能進入集中爆發期，彼時，行業整合的進度將不斷加快。
“不像經濟型酒店這類完全標準化的存在、3～5個品牌基本吃掉了整個市場；民宿不論是在市場總量還是品牌數量上，都會比經濟型酒店更多，未來可能會有30～50個品牌同時存活，而市場總量也基本由他們構成。”賴國平表示，隨著包括資本、渠道等各方力量的推動行業整合加速，小而美的網紅民宿將成為一個偽命題。
另外需要指出的是，由于當前眾多的美麗鄉村建設多靠硬件堆砌，且業態單一，實際的游客體驗、留客效果包括復購率都遠不及預期，存活率會很低，而構建有機綜合體被認為是有效解決問題的途徑之一。按照賴國平的表述則是“周邊度假目的地化是一大趨勢”，部分民宿開始改名莊園，也是遵循同一邏輯。
“其實硬件不解決問題，關鍵的核心還是內容和人。”董陽談到，相關部門主導并非建設一個看上去很美的鄉村就行，核心是要將有才華的創客聚集到鄉村，由他們來去打造個性化產品，搭建各種業態，最后組成鄉村文旅產業生態。“作為相關部門，只需要維護好生態土壤，包括各項政策支持，基礎設施配套建設，協調各類宣傳推廣等。”
在這樣的生態體系基礎上，項目的生存（抗風險能力）和發展（融資能力）都會有明顯提升，董陽對此做了具體闡述。
“單個民宿好比蜜蜂，綜合體就像蜂巢，即便因為某種原因導致某個蜜蜂無法存活，但整個蜂巢的體量不會受到影響，因為生態依舊穩固。再者單體民宿體量也太小，資本逐個去做對接效率太低。但將各業態整合成鄉村綜合體，這個時候資本會感興趣，他們看中的不僅僅是體量，因為綜合生態的抗風險能力也更強。”
而隨著鄉村綜合體業態的不斷豐富，產品打包將會更具多樣組合性。在當前盈利模式單一的情況下，多元化收益的探索將會為民宿綜合收益帶來有效補充。
“民宿作為旅行住宿的體驗場景，本身應該具備非常強的流量轉化效應。未來可以鄉村綜合體為單位設計整體營銷方案，而不再聚焦單個住宿產品。包括手工，親子、戶外項目等都可以做打包銷售。但前提是一定要先把產品最好，確保住宿體驗，后續的橫向連接才有可能。“董陽談到。
而據賴國平介紹，目前瓦當瓦舍有1／3的店非房營收可以達到20%，所有店平攤下來應該在10%左右，而這他強調瓦當瓦舍未來會重點突破的一個方向。“旅游住宿是一個很復合的場景，一旦你完成某種閉環設計，多元化收益這塊的潛力非常大，做到極致后跟客房收入1：1都是有可能的。”
現實的挑戰
美麗鄉村建設已經帶來民宿的大規模量產，鄉村版”去庫存“成為當務之急，但大量項目從落地開始，自身的結局可能就已經注定。
賴國平表示，“從資源端來看，如果條件足夠優質，周邊景觀有成為旅游目的地生態基礎的前提，基于綜合業態允許自主開發，我們愿意去嘗試；但綜合生態里，最重要的是人，很多相關部門主導的事情，往往都是一些假設性的生態，他們希望用硬件堆積的方式快速達成目標，或者強行生造一個文化主題，這很難成功。”
另外一方面，渠道與資源的的博弈是永恒話題，酒店如此，民宿更是如此。
“對于民宿來講，盡管目前OTA巨頭基本壟斷了流量，但從民宿產品的個性化角度看，純粹追求性價比的OTA，并非民宿產品理想的獲客渠道。”賴國平談到，隨著2～3天這類非剛性的周邊度假需求快速爆發，住宿與在地的玩樂方式內容會產生極大關聯，比如能否將它設計成類似時間包，以住宿+活動內容的的形式呈現，可能更具有發展空間。
“但目前為止，行業還沒有一家表現出來有足夠的發展潛力，如何找到新平臺存在的機會點，會成為接行業下來在流量獲取上破局的關鍵。”
而回到上文提及的從業者現狀，行業發展混亂，人才缺口是一大關鍵因素，賴國平談到了當前眾多民宿培訓的華而不實。
“各類網紅民宿的培訓課程越來越多，但普遍不具備任何專業性，一般相關的理論體系建設應該是隨著行業的發展在同步完善，如果行業趨于成熟，專業化分工會更急加細化，自然會有合格的優秀的培訓機構出現。但目前行業整體處于蠻荒期，缺乏有說服力的運營經驗和成熟案例。涉及到實操層面，還是困難重重。”
但所有問題的前提是，無論怎樣討論民宿行業的突破方向，關于其合法性是繞不開的話題。地方政策對監管尺度的把握，始終是懸在懸在業者頭頂的“阿喀琉斯之踵”，這也是機構資本進入民宿行業的嚴重障礙。
“以廈門鼓浪嶼為例，90% 的民宿沒有合法營業執照，因為明年9月將迎來金磚五國峰會，當地規定無證照業者要關門4個月，這基本相當于一場“大清洗”。”賴國平談到，即便像江浙等部分地區，地方政策有一定彈性，但大面積放寬不可能。“資本安全與政策隱患的根本矛盾，可能永遠無法解決。”
[轉自TBO觀察]
明天觀點：
在資本運作頻繁的當代，民宿作為一種新型旅游業態的出現，的確受到了廣大投資者的青睞與追逐。民宿為游客出行提供了一種高品質、多元化的住宿選擇，并且以極強的盈利能力吸引著社會各界資本力量的參與。
另一方面，民宿光鮮外表的下面，許多宿主們苦不堪言，巨大的經營壓力讓已經投入不菲的他們進退兩難。
大量資本的注入有助于名宿行業的蓬勃發展。如何使用好資本這把雙刃劍成為旅游從業者關注的焦點和急待解決的問題。明天旅游一致認為民宿的魂必須根植于本真、文化、個性化，不能用投資+雇傭員工去運營民宿，避免走回農家樂2.0的老路子，價格戰，搶客源等等。
民宿經營者必須要注意以下幾個方面：
①民宿要回歸自然，本真呈現給大眾
②滿足大眾的個性化需求
③切勿簡單復制，避免同質化
④民宿一定要體現出人文特色
⑤民宿選址非常關鍵
⑥在理智和情懷間做取舍，做一個有靈魂的民宿
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