"新國五條"的發布對普通住宅的投資進一步進行了抑制，房地產企業開始尋找新的領域進行開發。養老地產、旅游地產、文化地產等是最近幾年投資增長非常顯著的幾個領域，養老地產又區別于其他休閑地產，更貼近民生，覆蓋客群更為廣泛。然而從目前情況來看，想做好養老地產項目并不容易，那么原因在哪,該怎樣進行改進?
從我國養老實際情況看，目前60歲以上老年人口超過1.8億，而養老機構床位只能滿足19%的老年人需求。未來10年將是老年人口快速增長期，養老所涉及的一系列問題都將是國家重點投資方向和政策引導方向。從資金角度看，國家對養老資金的投入非常有限，要解決如此龐大的養老問題，必須借助社會資源，顯然具有資金實力和專業能力的企業進入養老項目開發是大勢所趨。
國內養老地產項目開發還處于"初級階段"，與國外成熟養老地產項目有很大區別。現有大部分養老地產項目大多是打著養生養老的牌子開發住宅項目，除了增加一些簡單老年輔助設施外，其他設施與住宅項目基本相同。項目運營模式與住宅項目也大致相同，以銷售為主，出租為輔。之所以選擇部分項目采取出租方式，主要是項目銷售不利，只能用來出租。在后期養老服務方面沒有長遠規劃，投入非常有限，導致服務收益沒有保證。以這種思路開發的養老地產項目很難成功，老人住在社區里也很難幸福。究其原因是這類養老地產項目定位存在問題：一是沒有理清適合我國現狀的養老地產項目形式，二是沒有對養老地產項目開發策略合理設計，三是沒有將養老地產項目作為養老產業的整合平臺，忽略了養老產業后期持續增值收益，僅看重房地產開發的短期收益。
養老地產項目定位要結合我國社會現狀，包括地區經濟發達程度、老年人收入水平、老年人家庭結構、老年人養老觀念、老年人保障體系等因素。我國地域廣闊，區域間經濟發展差異巨大，導致老年人收入、家庭結構、養老觀念等都不盡相同，例如北上廣一線城市的老年人收入與中西部地區的老年人收入相差幾倍，甚至十幾倍。養老觀念也是一樣，東部地區的老年人更容易接受異地養老、獨立生活的養老方式，而中西部地區則有所差異。我們根據城市級別、老年人收入、養老觀念等因素，將養老地產項目分為城市核心區項目、一線城市近郊項目、一線城市遠郊項目、旅游養老項目等多種。每類項目對應客群有非常明顯的差異，例如城市核心區養老地產項目特點為面積較小、周邊配套齊全，尤其是綜合性醫院，但土地成本高，因此此類項目必須面向高端老年客群，以提供高端老年護理服務、娛樂服務等為賣點，強調養老服務的收益，不必過多關注多業態產品的開發。養老地產項目作為盈利型項目，不能與養老院、福利院等機構相匹敵，老年人收入、人口結構、養老觀念是制約。而城市近郊的項目就會有所不同，此類項目一般面積較大，護理、養生等配套成本很高，但是此類項目土地成本低，自然環境好，因此此類項目可面向中等老年客群。
由以上分析可以看出，當企業沒有拿下土地時，要想好做哪類客群的項目，才可以有目的的拿地；當企業已經有了土地時，要根據土地屬性，包括土地性質、交通條件、自然環境、周邊配套等綜合考慮適合開發哪類項目。只有找準項目定位，也就是前面說到的找到適合現狀的方式才能確保項目能"活下來"。
經常能接觸這樣的客戶，在三四線城市的近郊有大塊土地儲備，占地面積往往達到三四千畝，有些項目甚至更多。對于這類項目，如何能讓項目"活下來"？開發企業第一思路就是開發住宅項目，坐等土地升值后通過土地紅利獲得可觀的收益。但是在調控政策日趨嚴重和新型城鎮化思路轉變的多重因素作用下，這類開發思路很難再保證企業能夠獲得好的收益。著眼未來發展趨勢，開發養老地產項目顯然是一個不錯的選擇，但是如此大規模的項目單純開發養老項目也是必死無疑，必須通過其他業態互補，實現整個項目的長遠收益。
首先要將項目劃分為多個業態，例如生態旅游區域為大項目的景觀區與旅游收益區，農業加工區域為大項目的景觀區與生態農業收益區，養老養生區為大項目的養老區域與養老養生服務收益區，其他業態如此方法確定業態的內容與作用。其次是通過不同業態產品的開發節奏，起到聚集人流、提升品牌、平衡現金流等作用，例如農業加工區可以打造為農業觀光景觀，改善項目環境，并且通過現代農業提升項目品牌，積聚人流。
由以上分析可以看出，多業態開發這種思路優勢為：第一、解決了這類項目通常占用大量農耕地，土地性質很難轉變為商業住宅用地的難題，通過農業加工等產業既解決了土地性質問題，還為當地農民提供了就業崗位，實現了新型城鎮化；第二、多業態既增加了社區配套，又為老年人提供完善的養老服務；第三、多種業態資金互補，使整個項目現金流充裕，并可以有大量資金投入到養老設施與服務上。
目前養老地產項目提供的養老服務大多是老年護理服務，與成熟養老地產項目提供的養老服務有較大差異。老年護理服務是最為基礎的養老服務內容，不同于養老娛樂服務、養老投資服務等可以體現老年人的價值。現有養老地產項目只關注基礎護理服務，而忽略老年產業其他服務的現狀，當然與我國目前各項養老服務還不成熟、還沒有形成體系有關。當然也與開發企業的觀念有關，沒有認識到養老地產項目實際是養老產業的整合平臺。成熟養老地產項目的大部分收益都是從養老服務中獲得，而非房子出售的一次性收益。要將養老服務整合到養老地產項目中，開發企業必須在項目規劃時就要將經營理念融入到產品中，否則后期難以實現。
我國養老地產項目還剛剛起步，可探索的內容很多，空間也很大，但是開發企業要想在養老地產領域有所斬獲：第一、必須有廣闊的視野，有前瞻性的思維，否則很難突破現有項目開發模式；第二、必須要循序漸進，找到適合現狀的項目形式，逐步改進，否則項目很難"活下來"。一定牢記開發企業進入養老地產領域短期內項目風險遠大于項目機遇。
養老地產，首先要深入，要體現專業化。而找準定位，進行多業態開發，用心去做，就能做好養老地產。
