來源：今日頭條
1 秀麗東方被拆
2018年7月11日，成都迎來57年來最大的一次降雨，暴雨掩埋了成都大部分低洼區域。當天凌晨6點，備受關注的秀麗東方被拆掉，川西特色的灰瓦、木梁、白墻、茅草屋檐在鋼筋鐵臂的揮舞下化為廢墟，任憑大雨沖刷。
被譽為成都最美后花園的秀麗東方為啥在消費者痛惜聲中被拆掉，投資方需要注意大坑比較多，因為一不小心，心血就會化成烏有。
2 秀麗東方的來龍去脈
2011年，成都市農錦集體資產經營管理有限公司（錦江區政府平臺公司）與秀麗東方開發者簽訂了《錦江區198農用地流轉協議》，將面積約1250畝的農用地流轉給企業方，流轉期限為2011年4月1日起至2028年3月30日，流轉期滿后自動續租。之后，荒草遍地的雜亂區域，在投資方一點點努力下，投資約6億元，將秀麗東方呈獻給成都市民，隨著各類活動的舉辦，休閑內容的不斷豐富，秀麗東方逐漸成為近郊游的目的地。2017年4月，秀麗東方更是宣布永久免門票，人氣更是火爆，日均客流量達萬人。2018年全年預計500萬人次，但到了5月，秀麗東方閉園謝客，7月，幸福場被拆。現在，500萬客流量只剩下理論上。
3 秀麗東方為何如此“秀”
01 交通區位優越
秀麗東方位于成都南三環和四環之間，緊鄰3.5環錦江大道，四面八方的客流都可以快速抵達，能在主城區內擁有一千多畝的土地發展休閑旅游產業，在成都找不到太多這樣的地塊。
02 管理有方，同行襯托的更優秀
秀麗東方所處的成都東南區域，早在2004年，錦江區政府主導打造的鄉村旅游區域，國家AAAA級景區，五朵金花橫空出世，花鄉農居、幸福梅林、東籬菊園、荷塘月色、江家菜地，吸引成都市民蜂擁而至，周末經常堵車為患。但隨著時間推移，消費者需求在不斷發生變化，五朵金花主要開發者為當地農民，單個產品多為幾畝到幾十畝地，提供的休閑產品品質不統一，難免良莠不齊，有些農家樂已逐漸被消費者拋棄。
秀麗東方有一千多畝地，有企業統一打造，統一管理和運營，環境漂亮，一年四季皆有景，休閑功能豐富（親子、婚慶、商演、美食、近郊、趕場、音樂），特別適合近郊一日游，加上組織各式各樣的活動，人氣逐漸旺盛，尤其是2017年免門票后，秀麗東方相比于五朵金花，優勢更加明顯。
4若隱若現的坑
在分析被強拆之前，先看兩個文件。2010年，《國土資源部農業部關于完善設施農用地管理有關問題的通知》（國土資發〔2010〕155號），文件指出： 在以農業為依托的休閑觀光項目以及各類農業園區，涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、中高檔展銷等的用地，不屬于設施農用地范圍，按非農建設用地管理。確需建設的，必須符合土地利用規劃，依法辦理建設用地審批手續。
2014年10月，《國土資源部、農業部關于進一步支持設施農業健康發展的通知》國土資發〔2014〕127號，文件要求：以下用地必須依法依規按建設用地進行管理：經營性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場所；以農業為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂；以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地。
根據秀麗東方官方解釋，農業旅游用地中，相關部門可以占總面積3%的用地作為附屬設施用地，而錦江區在招商引資時承諾的給予投資方的附屬設施配套用地指標卻遲遲不能兌現，投資方先后多次找到區上相關單位和部門匯報情況，申請落實政策，不給任何文字回復，得到的口頭回復是先搞起來再說。
文旅產業類項目，一般位于城市區規劃范圍外，在城市用地指標都不能滿足的當下，文旅項目要獲取合法的建設用地指標，相當困難。
不少企業開發旅游用地時，經常打擦邊球，比如浙江某企業在農業用地上架空，修建空中樓房，為了保證在耕地內“農地農用”，如果嚴格按國土法執行，這棟建筑無疑是違法的。
秀麗東方的所在區域，城市規劃的用地性質為綠地，受制于現有的法律法規，要在城市綠地里批建設用地指標，沒幾個官員愿意承擔潛在的法律風險。但政府又要招商引資，要發展地方經濟，對于打擦邊球的行為，只要不過分，都是睜一只眼閉一只眼。對于企業要簽白紙黑字的審批合同，他們也只好口頭上同意，簽字是不可能的。所以，秀麗東方在園區內建設了幸福場（餐飲一條街）、半坡火鍋、婚宴大廳等永久建設設施。
根據國土資源部出臺的兩個文件，秀麗東方經營的永久建設用地，沒有建設用地指標，非法無疑。按理說，如果之前就被官方認定違法，為啥建設時沒被阻止，而且還運營的這么紅火，沒有官方的默許，投資方也不敢砸下幾個億的真金白銀。這有點類似于《我不是藥神》的困境，藥企要維護專利權益，賣高價藥無可指責，患者要活命，買仿制藥也不忍心指責。政府最需要做的是零關稅，納入社保，保全雙方利益。
因為秀麗東方所在區域要建設新機場高速、成自高鐵等交通干道，秀麗東方的命運發生巨大轉折，被拆掉已是既成事實。
官方回應：
秀麗東方生態文化園區位于錦江區錦江大道濕地路，臨靠白鷺灣生態濕地公園。2016年5月以來，四川秀麗東方投資管理有限公司未經國土、規劃等相關職能部門批準，擅自占用耕地修建“幸福場”等建（構）筑物近萬平方米，國土、規劃和屬地政府均多次口頭和書面告知其擅自修建行為系違法行為，多次責令停止違法修建行為，但該企業均不予理會，繼續其違法行為，相關部門依法啟動相關執法程序。
四川秀麗東方投資管理有限公司在秀麗東方生態文化景區（幸福村三組、五組、七組、八組、九組，駙馬村五組）內修建了房屋及建（構）筑物，經成都市規劃執法監督局核實認定，該房屋及建（構）筑物違反了《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十條的規定，屬違法建設，存在嚴重安全隱患，成都市規劃執法監督局已于2016年12月30日分別對上述范圍內違法建設做出強制拆除決定。成都市規劃執法監督局于2016年12月29日函告錦江區人民政府，要求配合其執行強制拆除決定（成規監函〔2016〕658號）。
成都市錦江區政府辦公室
農用地轉為建設用地應當辦理農用地轉用審批手續。農用地轉用審批指農用地按照土地利用總體規劃轉變為建設用地的審批權限和審批程序。
農用地轉為建設用地流程
一、預選符合規劃的農用地
農用地轉用、征用土地，必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農用地為建設用地后，應首先向國土資源局、建設部門、規劃部門咨詢是否符合該農用地的各項規劃。
▲規劃必須符合原國家土地管理局發布的《土地利用總體規劃編制審批規定》(《國家土地管理局令》第七號)的要求。
▲如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項目目錄》，則地方人民政府批準提供建設用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批準手續。
▲如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項目目錄》，則在禁止期限內，土地行政主管部門不受理其建設項目用地報件，各級人民政府也不批準提供建設用地。
二、編制建設項目可行性論證
確認該農用地可以用于建設，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發建設項目的《選址意見書》。用地單位應按規定繳納選址規費。
▲其中，農用地轉用和土地征收批準文件有效期兩年。農用地轉用或土地征收經依法批準后，市、縣兩年內未用地或未實施征地補償安置方案的，有關批準文件自動失效。
三、提出用地預審申請
用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發《建設項目用地預審報告書》。
▲建設項目用地預審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。已經預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整的，應當重新申請預審。
▲建設用地單位申請預審，應當提交下列材料：
1.建設項目用地預審申請表(該表由國土資源部統一規定);
2.預審的申請報告，內容包括：擬建設項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規模和擬用地類型、補充耕地初步方案;
3.需審批的建設項目還應提供項目建議書批復文件和項目可行性研究報告。項目建議書批復與項目可行性研究報告合一的，只提供項目可行性研究報告。
▲如建設項目涉密軍事項目或是國務院批準的特殊建設項目用地的，建設用地單位可直接向國土資源部提出預審申請。
▲國土資源局在自受理預審申請或者收到轉報材料之日起二十日內，完成審查工作，并出具預審意見。二十日內不能出具預審意見的，經負責預審的國土資源局負責人批準，可以延長十日。
四、預選符合規劃的農用地
用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環保局等辦理立項、規劃、環保許可等手續，并繳納各項審批費用。
▲環境保護部門根據《中華人民共和國環境保護法》和(86)國環字第003號《建設項目環境保護管理辦法》對建設項目進行審批。
▲某些建設項目，還需要報勞動行政部門依據《建設項目(工程)勞動安全衛生預評價管理辦法》予以審批。
五、提出項目用地的正式申請
用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。
六、各級政府審批
國土資源局根據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。
▲能源、交通、水利、礦山、軍事設施等確需單獨選址建設的項目，在《國務院關于投資體制改革的決定》(國發〔2004〕24號)實施前批準立項的，仍按原規定報批用地;實施后，屬國務院、國家發展改革等部門或省級人民政府批準、核準的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地征收的，報國務院批準;除此之外的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地征收的，報省級人民政府批準，其中征收土地面積超過省級批準權限的，土地征收必須報國務院批準;建設項目確需占用基本農田的，必須報國務院批準。
▲其中，如占用農用地沒有涉及占用耕地的，則不需擬定補充耕地方案;農村集體經濟組織占用本集體農用地和單位占用國有農用地的，不需擬定征地方案。
七、辦理征地手續
由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協議，按征地程序辦理征地手續。
▲其中，征用土地的各項補償，應在征地補償安置方案批準之日起3個月內，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發放建設用地批準書，農村集體經濟組織和農民有權拒絕建設單位動工用地。如征用農村集體土地，征地補償款也可由國土資源局委托用地單位直接向被征地農村集體經濟組織支付。
▲國家征用土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
▲征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。
▲征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。
▲每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的十五倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍。
八、領取用地批準文件
國土資源局根據批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發出批準用地文件和《建設用地批準書》。
九、繳納出讓費，獲得土地適用權
土地征用后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者按照相關規定，簽訂《國有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費用。
十、開始建設適用土地
簽訂合同并按約繳納費用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權，用地單位即可辦理建設項目的相關審批手續予以施工建設。
